Les locations meublées non professionnelles sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Le caractère professionnel ou non‑professionnel s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer. Cette qualification n’empêche pas de déterminer séparément le résultat de chaque époux ni d’opter, le cas échéant, pour le régime micro‑entreprise.

En l’absence de dépassement des seuils qui définissent l’activité professionnelle, le bailleur reste donc soumis aux BIC, avec les options de régime réel ou micro‑BIC selon le montant des recettes.

Le régime micro‑BIC s’applique aux locations meublées dont les recettes restent en dessous d’un plafond fixé chaque année. Un abattement forfaitaire (50 % ou 30 % selon le type de location) est automatiquement déduit ; aucune charge réelle ne peut être prise en compte. Les revenus sont déclarés sur le formulaire 2042‑C PRO pour les loueurs non professionnels (LMNP) et dans la partie « BIC » pour les professionnels. En indivision, le micro‑BIC n’est pas accessible ; il faut alors opter pour le régime réel.

Le régime réel devient obligatoire dès que les plafonds du micro sont dépassés ou lorsqu’on souhaite déduire les charges effectives et amortir le bien. Il impose la tenue d’une comptabilité conforme, la déclaration 2031 et le dépôt d’une option, valable un an et renouvelable automatiquement. Sous ce régime, les charges engagées et l’amortissement du bien sont déductibles, l’amortissement étant limité à la différence entre loyers et autres charges, le surplus étant reportable.

Le dispositif Censi‑Bouvard offre une réduction d’impôt pour l’achat de logements neufs ou réhabilités destinés à la location meublée dans des résidences spécifiques, avec un engagement de neuf ans. L’amortissement du bien doit être ajusté pour ne pas être doublement déduit avec la réduction.

Les déficits des LMNP ne peuvent compenser que les revenus de même nature et sont reportables dix ans, tandis que les déficits des loueurs professionnels s’imputent sur le revenu global sans plafond, l’excédent étant reportable six ans. Les plus‑values des LMNP sont imposées comme des plus‑values privées, ajustées des amortissements déduits, alors que les professionnels sont soumis au régime des plus‑values professionnelles, avec des exonérations possibles selon le niveau de recettes et la durée d’activité.

Location vide : les loyers sont déclarés en « revenus fonciers » (formulaire 2042). Une location meublée relève, quant à elle, des bénéfices industriels et commerciaux.

Deux régimes s’appliquent aux revenus fonciers. Le régime micro‑foncier, choisi automatiquement lorsque le revenu brut reste sous le plafond fixé, prévoit un abattement forfaitaire qui couvre l’ensemble des charges ; il suffit de reporter le montant brut en case 4BE, sans formulaire complémentaire. L’option pour le régime réel, qui nécessite le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale selon le type de bien), permet de déduire les frais réels (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) et d’imputer les déficits, dans les limites légales, sur le revenu global ou sur les revenus fonciers futurs.

Il est possible de renoncer au micro‑foncier et d’opter pour le réel, décision irrévocable pendant trois ans et reconductible chaque période. Les revenus fonciers de source étrangère, imposables ou ouvrant droit à crédit d’impôt, doivent être intégrés dans les cases appropriées du formulaire 2042.

La location meublée est considérée comme une activité professionnelle au sens de la CFE ; vous êtes donc redevable de cette cotisation, sauf exonération générale (location occasionnelle ou partie de votre résidence principale à usage raisonnable) ou exonération locale qui peut être retirée par délibération.

La CVAE s’applique aux loueurs meublés soumis à la CFE dès que leur chiffre d’affaires dépasse le seuil fixé. Les mêmes exonérations que pour la CFE s’appliquent, et les déclarations doivent être faites en ligne dans les délais légaux, avec paiement d’acomptes pour les très gros contribuables.

En matière de TVA, le taux intermédiaire de 10 % s’applique aux prestations d’hébergement relevant du secteur hôtelier. Les locations meublées d’habitation restent en principe exonérées, sauf lorsqu’elles sont assimilées à des services hôteliers ou dépassent les seuils de franchise. Les locaux professionnels aménagés sont soumis à TVA dès que le seuil de franchise est franchi.

Louer une ou plusieurs pièces de votre résidence principale en meublé relève, en principe, de l’imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Jusqu’au 31 /12 /2026, vous n’avez pas à déclarer ces revenus lorsque les pièces louées constituent la résidence principale (ou temporaire, pour les salariés saisonniers) du locataire, à condition que le loyer reste dans des limites raisonnables.

Vous êtes également dispensé d’obligation déclarative pour les locations occasionnelles de type chambres d’hôtes, tant que le montant total perçu chaque année reste inférieur à un seuil fixé par l’administration.